History Lab
租房還是買房？直接用台灣歷史資料自己算一次
很多租買計算器看起來填了十幾個欄位，答案最後仍然卡在兩個猜測：房價以後漲多少，沒買房的錢能賺多少。這一頁先不猜，把過去實際發生的房價、房租、房貸利率與台股報酬放進去，看看不同買進年份會算出什麼。
這次讓買進年份決定答案
同一間房、同一個貸款成數，早三年或晚三年買，可能碰到完全不同的房價路徑與資金成本。 買方每年按當時的新承做房貸利率重算月付，房價跟著所選地區的指數走；租方付完租金後，把買方多支出的差額放進台股含息報酬指數。
這樣仍然不會得到一個永遠有效的答案，但能把問題問得比較清楚：買方勝出時，靠的是房價、低利槓桿，還是持有得夠久； 租方勝出時，又有多少來自股市路徑。把買進年份來回拉幾次，通常比盯著預設結果更有用。
計算前提
- 房價按所選地區的信義房價指數逐年重估，房租按主計總處 CPI 房租類調整。
- 買方每年使用央行五大銀行當年的新承做購屋貸款利率，按剩餘本金與剩餘年限重算月付。這是在模擬機動利率環境，並非重建某一份真實房貸契約。
- 租方期初投入頭期款與一半交易成本，之後把買方支出高於租金的差額投入台股加權股價報酬指數。
- 期末買方淨值已扣除剩餘貸款與賣出成本；兩方同時比較期末淨值與資金內部報酬率。
未計入
- 個別房屋的屋齡、樓層、地段、裝修、議價與品質差異，區域房價指數不能替單一物件估價。
- 自住帶來的穩定感、搬家彈性、學區與通勤等非財務價值。
- 逐年精算的房屋稅、地價稅與所得稅；這些暫時合併在持有稅費與修繕率中。
- 租金高於買方當年支出時，超出的部分不會從租方投資帳戶扣除，極低房價或極高租金情境要另外檢查。
來源
房價
信義房屋不動產企研室，都會區季指數，模型取各年年末值。
房租
行政院主計總處，CPI 房租類。它混合新舊租約，可能低估新進租客面對的市場租金。
房貸
中華民國中央銀行，五大銀行新承做購屋貸款利率。
投資
臺灣證券交易所發行量加權股價報酬指數，現金股利視為再投入；公開工具使用月底序列衍生的年度報酬。
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